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Con permiso... Tres preguntas

Inversión en 'timesharing' en Cuba: alternativas legales
José María Viñals Camallonga* / 01-12-2015
La inexistencia de una normativa específica sobre el 'timesharing' en Cuba ha impulsado que varias multinacionales interesadas en explotar productos turísticos hayan elegido opciones paralelas de explotación aún llamándolas erróneamente de 'timesharing' o ‘tiempo compartido’.

En Cuba no existe una regulación sustantiva sobre el timesharing, lo que no implica que no exista interés estatal en su desarrollo. Así, el V Congreso del Partido Comunista de Cuba -octubre de 1997-, en su Resolución Económica 111 expresa: “Perspectivas de la Economía Cubana. (…) Potenciará las formas actuales de comercialización e incorporará nuevas modalidades como el multidestino, el ecoturismo. el turismo náutico, de salud, deportivo, cultural, científico, el tiempo compartido, el turismo de crucero y otras de turismo especializado. La integración de los diferentes servicios y opciones, y su diversificación, contribuirían a mejorar la calidad del producto turístico cubano"

Lo cierto es que pese a este tipo de impulsos políticos y del interés inicial tanto del Gobierno como de al menos dos multinacionales del sector hotelero, la puesta en marcha del timesharing en Cuba no ha prosperado. Ello no quiere decir, insistimos, que un proyecto asimilado al de timesharing no pudiera finalmente tener viabilidad en la República de Cuba.

En cualquier caso, a la hora de considerar la forma de la asociación con el inversionista extranjero interesado en timesharing en Cuba debería ser una empresa mixta preferiblemente a una empresa de capital totalmente extranjero, por la particularidad de que el socio cubano aportaría los terrenos o las edificaciones existentes, lo que hace que estén presentes los derechos reales que correspondan, ya sea como derecho de superficie o de usufructo según sea el caso.

Considerando todos estos elementos, existen dos incidencias jurídicas a salvar. Por un lado, las que se establecen en virtud de la creación de una empresa mixta que como compañía anónima por acciones nominativas se autoriza, por ley, a operar en una inversión en bienes inmuebles con el fin de destinarse a un desarrollo inmobiliario con fines turísticos, en la cual pudiera adquirirse la propiedad u otros derechos reales. Y por otro, lado la relación entre la empresa mixta -en este caso entidad operadora del timesharing- y los usuarios particulares que son actuales o potenciales clientes de esta modalidad.

La falta de regulación específica del timesharing en Cuba obligaría al inversor interesado a llevarla a cabo a través de alguna de las siguientes vías jurídicas:

a) Contrato de arrendamiento de vivienda. Se deberá establecer una relación entre la entidad operadora y el usuario particular a través de los derechos y obligaciones que emanan de un contrato de arrendamiento como elemento vinculante entre las partes. Todo ello tomando como referencia legislativa la descripción del artículo 389 del Código Civil cubano, el cual contiene los elementos fundamentales para realizar una construcción jurídica específica para este caso. Se deberá tener muy en cuenta también la limitación de los derechos concedidos al arrendador.

Además se deberán valorar las particularidades de que el uso y disfrute del bien concedido en arrendamiento es temporal por intervalos de tiempo determinados en temporadas o épocas del año definidos durante períodos establecidos, -nunca menores de tres años para que se contraten al menos tres intervalos de tiempo compartido, ni mayores de 25-. El pago deberá realizarse por anticipado y por todo el tiempo contratado. No debe existir una titularidad real, y el contrato se realizará en escritura pública, la cual tiene el valor de ser constitutiva de los derechos y obligaciones concedidos y aceptados.

b) Club de socios-compradores. La creación de un Club que en forma de sociedad mercantil agrupe a los miembros –socios- cuyo aporte en metálico corresponde con el valor de los intervalos de timesharing, los cuales adquieren el derecho de usar y disfrutar. La propiedad del inmueble es de la entidad operadora que ha convertido su capital social en acciones que corresponden con la cantidad total de los intervalos disponibles en las unidades que posea. La construcción legal debe estar basada en el contrato de sociedad de los artículos 396 y 397 del Código Civil y lo que complementariamente esta expresado en el Código de Comercio. Igualmente debe regularse la adquisición como mínimo de tres intervalos y como máximo de 25 años.

En definitiva, hablar a día de hoy de timesharing en Cuba es, en palabras del Lcdo. Raúl DURRUTHY, de la Escuela de Altos Estudios de Hotelería y Turismo Sociedad Cubana de Derecho Mercantil, “para muchos algo que no pueden concebir, para algunos algo que sería difícil implementar y para unos pocos algo que es realmente realizable y esto ocurre así. pues se piensa que no existe un marco legal apropiado, que se generaría una forma de propiedad contradictoria con nuestros principios políticos, económicos y sociales y que no existe la base legal para implementar la forma de regular este fenómeno (…)”.

Para finalmente concluir: “Una legislación que autorice, implemente y organice el Tiempo Compartido en nuestro país sería un excelente incentivo para la inversión extranjera en esta modalidad, una razón de confianza para los operadores y un motivo de decisión para los potenciales clientes y haría sin lugar a dudas que las creencias que tenemos hoy unos pocos sean las convicciones de la mayoría mañana”.


* José María Vinals Cammallonga
LUPICINIO INTERNATIONAL LAW FIRM